Invadir una propiedad privada en México es un delito grave, sancionado tanto con multas económicas como con prisión. Ya sea que se trate de una casa, terreno o inmueble sin ocupación, ocuparlo sin autorización representa una violación directa al derecho de propiedad, protegido por la Constitución y diversas leyes federales y estatales.
Hoy te comparto cuáles son las multas y sanciones por invasión de propiedad privada, cómo se castiga legalmente, qué dice el Código Penal Federal y qué debes hacer si eres víctima o acusado de despojo.
¿Qué significa invadir una propiedad privada en México?
Invadir propiedad privada implica entrar, ocupar, permanecer o utilizar un inmueble ajeno sin consentimiento del propietario legítimo. Esto puede darse mediante violencia, amenazas, engaños o de forma furtiva.
El término legal utilizado en la legislación penal es "despojo", y se encuentra tipificado en el Artículo 395 del Código Penal Federal. Este delito se configura cuando una persona ocupa un inmueble que no le pertenece, interrumpe el uso de otro, impide el acceso a sus legítimos dueños o se adueña de bienes inmuebles sin derecho ni autorización.
Se hizo viral un caso relacionado con este tema, protagonizado por una mujer llamada Carlota, en el municipio de Chalco, Estado de México.
Multas por invasión a propiedad privada en México 2025
De acuerdo con el Código Penal Federal actualizado al 2025, la sanción por ocupar una propiedad ajena puede ser:
- Prisión de tres meses a cinco años
- Multa de 50 a 500 Unidades de Medida y Actualización (UMA)
Dado que la UMA en 2025 tiene un valor de $113.14 pesos mexicanos, esto significa que la multa por invadir propiedad privada oscila entre $5,657 y $56,570 pesos.
Este castigo puede aplicarse incluso si la propiedad no está habitada o si el invasor argumenta “abandono”. La ley protege el derecho de posesión legal y no justifica la ocupación sin título.
¿Qué dice el Código Penal sobre ocupar una casa o terreno sin permiso?
El Artículo 395 del Código Penal Federal establece:
“Se impondrá de tres meses a cinco años de prisión y de cincuenta a quinientos días multa, al que por sí o por interpósita persona y con violencia, amenazas, engaños o furtivamente, ocupe un inmueble ajeno o haga uso de él.”
Esto incluye tanto viviendas como lotes baldíos, predios rústicos, edificios en obra negra o terrenos que pertenezcan a otra persona o al Estado.
Además, si el delito es cometido por un grupo de más de cinco personas, se impone una agravante penal: los organizadores, líderes o autores intelectuales pueden recibir uno a seis años adicionales de prisión, dependiendo de la entidad y el grado de violencia utilizado.
¿Cómo se castiga la invasión de propiedades según la ley estatal?
Aunque el Código Penal Federal es aplicable en todo México, cada estado tiene su propio Código Penal local, que puede imponer sanciones adicionales o procesos distintos.
Por ejemplo:
- En el Estado de México, el Artículo 308 del Código Penal estatal también castiga el despojo con prisión y multa, incluyendo penas agravadas si hay violencia o reincidencia.
- En Ciudad de México, este delito se encuentra en el Artículo 231 del Código Penal capitalino, con penas que van de dos a ocho años de cárcel y posibilidad de decomiso inmediato del inmueble ocupado ilegalmente.
Por ello, la sanción por ocupar una casa o terreno sin permiso puede variar dependiendo del estado de la República Mexicana.
¿Qué hacer si alguien ocupa ilegalmente tu propiedad?
Si eres víctima de despojo o invasión de propiedad privada, estos son los pasos recomendados:
- No confrontes directamente al invasor.
- Presenta una denuncia ante el Ministerio Público, llevando escritura o documento legal que acredite la propiedad.
- Solicita una medida cautelar o desalojo inmediato con el respaldo de la autoridad judicial.
- Documenta la invasión con fotos, testigos o cualquier prueba que demuestre que el bien te pertenece y ha sido ocupado sin tu autorización.
El proceso puede variar según el estado, pero la denuncia formal es importante para que se inicie el proceso penal y se impongan las multas o castigos correspondientes.
¿Cómo saber si una casa o terreno tiene dueño?
Para evitar procesos ilegales y fraudes, pues hay delincuentes que engañan con vender propiedades que no son suyas en México, para saber si un terreno o vivienda tiene dueño, se debe acudir al Registro Público de la Propiedad (RPP) de la entidad federativa donde se ubica el inmueble.
Este organismo es responsable de registrar los actos relacionados con la propiedad inmobiliaria y garantizar la seguridad jurídica sobre la titularidad.
El trámite más común es la búsqueda de antecedentes registrales, el cual requiere la dirección exacta del inmueble y el pago de derechos. Por ejemplo, en la Ciudad de México, este proceso tiene un costo aproximado de $736 pesos y el tiempo de entrega actual es de 40 días hábiles (actualizado a abril de 2025), según el Formato de Consulta 2025 publicado por la Consejería Jurídica.
Además, algunas entidades ofrecen la consulta en línea. A nivel federal, el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INDAABIN) permite buscar información del Registro Público de la Propiedad Federal a través de su plataforma digital. Para acceder, es necesario registrarse, ingresar a la Ventanilla Electrónica y seleccionar el trámite correspondiente.
No obstante, cada estado tiene procesos y plataformas diferentes, por lo que se recomienda revisar el sitio web oficial del RPP local o acudir directamente a sus oficinas para verificar los requisitos, tarifas y disponibilidad del servicio digital.
¿Qué pasa si entras a una propiedad privada sin saberlo?
La ley considera atenuantes si se demuestra que la entrada fue por error, sin dolo, sin intención de permanencia ni de apropiación. Por ejemplo, entrar a un terreno sin señalización clara o ingresar por confusión a una vivienda similar no siempre configura delito, pero el propietario aún puede exigir responsabilidad civil.
¿Cuál es la multa por entrar a una casa sin permiso?
La multa por invadir una casa en México en 2025 va de $5,657 a $56,570 pesos, dependiendo del caso y el estado. También puede haber prisión de hasta cinco años.
¿Qué pasa si ocupo un terreno abandonado?
Aunque parezca deshabitado o sin dueño, todo terreno tiene un propietario registrado en el Registro Público de la Propiedad. Ocuparlo sin permiso es delito de despojo.
¿Puedo quedarme con un terreno si lo cuido durante años?
Solo bajo un proceso legal de prescripción adquisitiva o usucapión, que requiere ciertos años de posesión pacífica y continua, sin conflicto, y bajo condiciones legales. No es válido si se hizo con violencia o sin notificar.
¿La policía puede desalojar a invasores sin orden judicial?
No. El desalojo forzoso sin orden judicial es ilegal. La autoridad debe actuar conforme al debido proceso para proteger tanto el derecho del propietario como los derechos humanos de los ocupantes.
El respeto al derecho de propiedad privada en México está garantizado por la ley, y su violación implica multas considerables y penas de prisión. Ya sea una casa, terreno o inmueble comercial, invadir sin autorización conlleva consecuencias penales claras, tanto a nivel federal como estatal. Si enfrentas una situación de despojo, lo más recomendable es acudir a las autoridades con documentación en regla y evitar acciones por cuenta propia que puedan agravar el conflicto legal.
